Centrum przesiadkowe. Czy grozi nam powtórka z parku?

Tylko 17 dni na przygotowanie oferty dotyczącej wielomilionowej inwestycji na terenie pokolejowym. Czy to wystarczy, by rzetelnie policzyć koszty i rozpoznać zagrożenia? Przy budowie centrum przesiadkowego w Turku pośpiech może mieć swoją cenę.

Miasto pozyskało już działkę pod inwestycję. Teraz szuka wykonawcy, który zaprojektuje i wybuduje centrum przesiadkowe. Przedsięwzięcie obejmuje niemal 1,8 hektara terenu: budynek obsługi podróżnych, stanowiska autobusowe, parkingi, drogi, instalacje i zagospodarowanie otoczenia. To zadanie wymagające przygotowania projektu, uzgodnień oraz skoordynowania wielu rodzajów robót.

17 dni na ofertę. Co kryje teren pokolejowy?

Ogłoszenie zamówienia opublikowano 11 września, a termin składania ofert wyznaczono na 28 września 2026 roku. Potencjalni wykonawcy mają więc zaledwie 17 dni kalendarzowych na ocenę przedsięwzięcia i zadeklarowanie ceny.

W formule „zaprojektuj i wybuduj” nie wystarczy wycenić roboty według gotowego, szczegółowego projektu. Firma musi wcześniej ocenić, co będzie trzeba zaprojektować, przebudować, rozebrać i uzgodnić. Powinna przeanalizować materiały geodezyjne, informacje o uzbrojeniu działki, warunkach przyłączenia do sieci i podłożu. Potrzebuje też ofert projektantów, dostawców oraz podwykonawców.

Teren pokolejowy, przez lata niewykorzystywany zgodnie z dawną funkcją, wymaga szczególnie uważnego rozpoznania. 

Pod ziemią mogą znajdować się pozostałości fundamentów, nieczynne przewody lub elementy infrastruktury, których przebieg i stan trzeba zweryfikować. Nie oznacza to, że takie niespodzianki na pewno wystąpią. Trzeba jednak uwzględnić ich możliwość w cenie i harmonogramie.

Pełne badania i szczegółowe rozpoznanie będą rozwijane podczas projektowania. Problem polega na tym, że wykonawca musi zaoferować cenę wcześniej. W 17 dni trudno gruntownie sprawdzić teren, uzyskać wszystkie potrzebne informacje, wyjaśnić wątpliwości i odpowiedzialnie oszacować koszty ewentualnych kolizji.

Krótki termin może więc zniechęcić właśnie firmy, które starannie kalkulują ryzyko. Część uzna, że nie zdąży przygotować rzetelnej oferty. Inne doliczą znaczną rezerwę. Mniejsza liczba ofert oznacza dla miasta słabszą konkurencję i mniejszy wybór.

Pozostaje również ryzyko, że atrakcyjną cenę zaproponuje firma, która nie rozpoznała wszystkich obowiązków i kosztów. Samo złożenie oferty w krótkim terminie nie świadczy o nierzetelności wykonawcy. Nie daje jednak pewności, że cena wynika z dokładnej kalkulacji, a nie z nadmiernego optymizmu.

Lekcja z parku: pośpiech może odbić się na jakości

Przy rewitalizacji parku miejskiego terminy przesuwano trzykrotnie. W kwietniu 2023 roku miasto odstąpiło od umowy, a dokończenie inwestycji wymagało wyłonienia kolejnego wykonawcy. Towarzyszyła temu presja rozliczenia unijnej dotacji. Opisywaliśmy te problemy przy rozwiązaniu umowy na rewitalizację parku.

Przy centrum przesiadkowym podobny scenariusz jest ryzykiem, któremu należy zapobiegać. Jeśli wykonawca okaże się nierzetelny albo dopiero podczas prac zorientuje się, że zadeklarowana cena nie wystarczy, mogą pojawić się spory, przestoje i konieczność poszukiwania następcy.

Konflikty mogą też wynikać z odmiennego rozumienia umowy i programu funkcjonalno-użytkowego, czyli dokumentu określającego wymagania wobec inwestycji. Miasto może oczekiwać określonego standardu, a wykonawca przekonywać, że tańsze rozwiązanie również spełnia zapisy. Dlatego niejasności dotyczące zakresu prac i jakości materiałów powinny zostać wyjaśnione jeszcze przed złożeniem ofert. Na to także potrzeba czasu.

Harmonogram realizacji pozostawia ograniczone pole do nadrabiania opóźnień. Dokumentacja wraz ze zgodami umożliwiającymi rozpoczęcie robót ma być gotowa do 31 maja 2027 roku, a całe zadanie, obejmujące uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, do 31 maja 2028 roku. Jeśli projektowanie potrwa do granicznej daty, na budowę, wyposażenie i odbiory pozostanie około roku, w tym miesiące zimowe.

Miasto będzie również musiało rozliczyć unijną dotację z Urzędem Marszałkowskim. Można więc spodziewać się silnego nacisku na dotrzymanie terminów. Zagrożenie dla jakości pojawi się wtedy, gdy nadrabianie opóźnień zacznie ograniczać czas na kontrolę robót, próby instalacji i usuwanie usterek.

Inwestycja może zostać wykonana dobrze i terminowo. Wymaga jednak rzetelnej wyceny, sprawnego projektowania, dobrego wykonawcy i konsekwentnego nadzoru, a z tym ostatnim – jak wiemy – jest w magistracie szczególny problem.

Czy pozostawienie firmom zaledwie 17 dni na przygotowanie ofert zwiększa szanse na taki przebieg budowy? To pytanie warto postawić, zanim miasto podpisze umowę.

Dariusz Młynarczyk

Centrum przesiadkowe – najważniejsze ryzyka dla miasta

• Mała liczba ofert. Zaledwie 17 dni na przygotowanie oferty może zniechęcić firmy, które potrzebują więcej czasu na rzetelną analizę. Dla miasta oznacza to mniejszą konkurencję, ograniczony wybór wykonawców i ryzyko wyższej ceny.
• Niedoszacowanie kosztów. Wykonawca musi wycenić inwestycję przed powstaniem szczegółowego projektu. Pobieżna kalkulacja może później skutkować sporami o dodatkowe wynagrodzenie, szukaniem oszczędności lub zahamowaniem prac.
• Niespodzianki pod ziemią. Na terenie pokolejowym mogą ujawnić się niezinwentaryzowane przewody, pozostałości fundamentów i kolizje z sieciami. Ich usunięcie może wymagać zmian projektu, dodatkowych uzgodnień i robót, powodując opóźnienia oraz presję na budżet.
• Spory o wymagany standard. Odmienne interpretowanie umowy i programu funkcjonalno-użytkowego może prowadzić do konfliktów dotyczących materiałów, zakresu robót i jakości. Miastu może być trudniej wyegzekwować oczekiwany efekt.
• Niedotrzymanie terminu. Jeżeli projektowanie potrwa do końca maja 2027 roku, na roboty, wyposażenie i odbiory pozostanie około roku, obejmującego również zimę. Każdy przestój zmniejszy czas na poprawki i przygotowanie inwestycji do użytkowania.
• Pogorszenie jakości pod presją czasu. Nadrabianie opóźnień może ograniczać czas na kontrolę robót, próby instalacji i usuwanie usterek. Konsekwencją mogą być problemy po otwarciu centrum, utrudnienia dla podróżnych i większe koszty utrzymania.
• Konieczność zmiany wykonawcy. Jeżeli firma nie wywiąże się z obowiązków lub utraci zdolność do dokończenia zadania, miasto może stanąć przed koniecznością rozwiązania umowy. To grozi przestojem, kolejnym przetargiem i wzrostem kosztów. Taki scenariuszem znamy już z rewitalizacji parku miejskiego.
• Trudności z rozliczeniem dotacji UE. Opóźnienia lub nieprawidłowości mogą utrudnić rozliczenie inwestycji z Urzędem Marszałkowskim. Zależnie od warunków dofinansowania i rodzaju problemów może to oznaczać ograniczenie dotacji oraz większe obciążenie miejskiego budżetu.

To możliwe zagrożenia, a nie przesądzone skutki. Rzetelne przygotowanie przetargu, sprawny wykonawca i skuteczny nadzór mogą ograniczyć ryzyko ich wystąpienia.

Dariusz Młynarczyk